《商品房买卖合同》解读
——购房者如何签订购房合同
一、认购单位与购房定金
现行房地产开发商品房预售过程中，普通采用的做法是在正式购房合同签订之前，先与购房者签订一份认购单（书），其内容一般包括：（1）购房者所认购的房屋单元号与面积；（2）房屋总价款与付款方式；（3）购房者交纳一定数额的定金；（4）购房者应在指定日期之前与开发商签订正式购房合同，否则开发商有权没收定金。
所谓定金，是合同履行的一种担保方式。《担保法》第89条规定："当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金可以抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。"《合同法》第115条规定："当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。"因此，认购单中约定的定金效力在于购房者不在开发商指定期限内签订购房合同的，开发商有权没收定金；开发商在约定期限内将认购商品房售予他人或者无正当理由拒绝与购房者签订购房合同的，应当双倍返还定金。必须指出的是，定金与订金是不同的两个概念。定金是合同履行的一种担保方式，同时又具有预付款的性质，而订金仅仅是一种预付款，不具备担保合同履行的功能，即购房者拒签合同时，开发商无权没收订金；开发商拒签合同时，购房者无权要求双倍返还订金。因此，不能将二者混淆。
在现实生活中经常产生的问题是，购房者由于种种原因，不能或不愿按时与开发商签订正式购房合同从而被开发商没收所交的定金。尽管《福建省房屋消费者保护条例》第9条规定："经营者应当依法律、法规的规定和合同的约定履行合同，不得在合同签订前收取定金"，购房者仅凭此条规定要求开发商退还定金的主张是难以获得支持的。因为这条规定与《担保法》第89条和《合同法》第115条相违背，由于《福建省房屋消费者权益保护条例》仅仅是地方法规，不能与效力比它高的法律相抵触，否则无效。而且，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第4条明确指出："合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当从全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方法规、行政规章为依据。"
为避免签订认购单后定金被没收的问题产生，大道律师为购房者提供两条建议：
1、购房者可以选择不签订认购单而直接签订正式购房合同。由于认购单的内容简单，无法对购房合同中的重要事项作出约定，如果先签订认购单再签订购房合同，购房者往往会发现很多事情在意料之外，从而产生返悔之意或与开发商争执，而此时定金已交到开发商手里，又怕不签合同定金会被没收，最后不得不屈服。所以，不签认购单而直接签合同的好处就在于全面了解购房合同中的重要细节，一旦开发商的合同条款过于苛刻，购房者可以轻轻松松地拍拍屁股走人，没有定金被没收的后顾之忧。另一方面，开发商没有定金这个法宝，不能有效地制约购房者，为了能够做成一笔交易，只能在合同条款上给予让走，购房者在谈判中就处于较为有利的主动地位。
2、即使签订认购单交付了定金，合同签不成也不等于要不回定金。如果购房在签订认购单交付定金中因各种原因反悔不买房，或者与开发商就合同条款争执不下，从而无法签订合同的，也用不着束手待毙看着定金被开发商白白没收。根据现行司法实践，如果是由于合同条款达不成一致意见而无法订立正式购房合同的，开发商无权没收定金，购房者也无权要求双倍返还，因为双方对于合同条款达不成协议都没有过错，所以不能适用定金规则制裁任何一方，只能如数退还定金。问题的关键是购房者如何证明合同签不成错不在已，而在于双方无法达成一致意见？大道律师的建议是购房者可以在合同签定期限届满之前采取下列方式中的一种或几种：（1）就购房合同拟定书面意见提交开发商，同时留底一份并由售楼人员签字；（2）向12315投诉，递交书面材料或由工作人员将合同争议情况记录在案；（3）通过特快专递向开发商寄送要求依法签订合同的意见，同时在邮件详情单左下角的"内件品名"一栏注明信件的主要内容；（4）委托律师向房地产开发商发律师函。
如果购房者遵照上述建议行事，基本上就不会发生定金被没收的问题了。眼睁睁地看着开发商动辙没收上万的定金，有几个人不心情疼呢？毕竟这是购房者辛辛苦苦积蓄的血汗钱。
